재개발 추가분담금 줄이는 방법 | 예측 방법(재건축 사업성 체크하기)

재개발 투자, 성공하면 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 예상치 못한 추가분담금으로 골머리를 앓을 수도 있습니다. 오늘은 재개발 추가분담금의 개념과 발생 원인 그리고 관리 방법에 대해 자세히 알아보고자 합니다. 추가분담금을 줄이고 비용을 예측해 성공적인 투자를 할 수 있도록 명쾌하게 알려드리겠습니다.

재건축 사업성 체크

[목차]

추가분담금이란

재개발 사업은 낡은 주택을 허물고 새로운 아파트를 짓는 과정을 말합니다. 당연히 이 과정에서는 많은 비용이 들어가는데요, 이때 들어가는 비용은 조합원들이 부담하게 되는데 크게 권리가액과 추가분담금으로 나뉩니다.

• 권리가액: 기존 주택의 감정평가액에 비례율을 곱한 금액입니다. 재개발 전 내 소유의 주택 가치를 돈으로 환산한 금액이라고 생각하면 됩니다.
• 추가분담금: 새 아파트를 분양받기 위해 권리가액을 초과하여 추가로 내야 하는 금액입니다. 새 아파트 가격에서 권리가액을 뺀 나머지가 추가분담금입니다. 즉, 재개발 프로젝트의 원래 예산 계획을 초과할 경우 조합원들에게 추가로 부과되는 금액을 말합니다. 주로, 사업의 변경, 예상치 못한 변수로 인한 비용 증가, 새로운 요구사항 충족을 위해 필요할 수 있습니다.

출처: 매거진H

 

추가분담금 발생 원인

재개발된 아파트 분양 뉴스를 보면 추가분담금이 더 늘었다는 기사를 본 적 있으실 겁니다.

 

아래처럼 다양한 요인이 있습니다.

• 사업 지연: 공사 기간이 길어질수록 금융 비용, 인건비 등이 증가해 분담금이 늘어날 수 있습니다.
• 물가 상승: 물가 상승으로 인한 건축 자재비, 인건비 상승은 주요 원인입니다. 경제적 변동이 큰 시기에는 예측이 어려워 초기 예산보다 더 많은 비용이 발생할 수 있습니다.
• 조합 운영 리스크: 조합의 비리, 사업 관리 부실 등으로 추가 비용이 생길 수 있습니다.
• 일반 분양 실적: 일반 운양이 예상보다 저조하면 조합원들의 추가분담금 부담이 커집니다.
• 기타 변수: 토지 정화나 주변 지역과의 조화를 고려한 환경 문제, 문화재 발굴 등으로 진행 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

추가분담금 리스크에 대한 뉴스 기사:

• 과속 페달 밟는 재건축… 추가분담금은 모르고 이주대책은 불확실하고 < 경제·부동산 < 뉴스 < 기사본문 - 고양신문 (mygoyang.com)
• 강남구, ‘청담르엘’ 공사 중단 막았다 - 대한경제 (dnews.co.kr)

 

추가분담금 줄이는 방법

 

추가분담금 줄이는 방법을 아래에서 확인해 보시고, 실제 상황에서 알고 대처하시길 바랍니다.

• 사업성 체크: 사업성이 좋은 구역일수록 추가분담금이 줄어들 가능성이 높습니다. 비례율, 일반 분양률, 조합 운영 등을 꼼꼼히 확인하세요. 철저하게 예비 조사할수록 예상치 못한 문제에 미리 대응할 수 있습니다.
• 전문가와 상의: 재개발 전문 변호사, 감정평가사 등 전문가의 도움을 받아 관심 지역의 사업 타당성을 검토해 리스크를 줄이시길 바랍니다.
• 조합 운영에 적극적 참여: 모든 비용과 변경사항을 투명하게 기록하고 조합원들과 공유하세요. 조합 운영에 적극적으로 참여해 불필요한 비용 발생을 방지하고 진행 상황을 주시하세요.
• 정보 수집: 관련 법규, 정책 변화, 시장 상황 등을 지속적으로 파악해 효과적인 투자 전략을 고려하세요. 정부의 지원 프로그램 및 보조금을 활용해 비용 부담을 줄일 수 있습니다.
• 계약 관리: 하도급업체와의 계약을 명확히 합니다. 공사 중 발생할 수 있는 위험 요소들은 계약에 포함시키는 증의 조치로 추가 비용 발생의 리스크를 관리합니다.

조합원은 본인의 권리를 명확하게 이해하고 추가분담금에 대해서 납부해야 할 의무가 있습니다.

 

추가분담금 예측 방법

재개발 사업 초기 단계에는 예측이 어렵습니다. 하지만 관리처분계획 수립 단계부터는 어느 정도 가늠할 수 있는데요.

 

여기서 관리처분계획이란, 정비사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 건축시설 배분에 대한 계획을 의미합니다. 즉, 권리 배분에 대관한 사항을 정하는 계획을 뜻합니다.

 

관리처분계획에는 조합원별 권리가액, 분담금, 비례율 등이 표기되어 있으니 어느 정도의 사업성을 예측할 수 있습니다. 권리가액, 분담금의 뜻을 모르시는 분은 이 글 맨 첫 단락을 다시 확인해 주세요.

 

 

재개발 분쟁 이유

재개발, 재건축을 진행하며 발생하는 분쟁은 주로 다음과 같은 경우에 발생합니다.

구분	사유
추가분담금 규모	조합에서 제시한 규모가 너무 크다고 생각될 때
분담금 산정 기준	권리가액 산정이나 비례율 적용에 오류가 있다고 의심될 때
추가분담금 납부 조건	조합에서 제시한 납부 방식 또는 일정이 불합리할 때

따라서 분쟁 발생 시, 조합과의 원만한 협의, 법적 소송 등을 통해 해결할 수 있습니다. 하지만 분쟁 과정은 모두에게 상당한 시간과 비용의 기회비용이 생길 수 있으므로 반드시 전문가의 도움을 받아 신중히 진해하는 것이 좋습니다.

 

재개발, 재건축 투자 계획으로 높은 수익을 기대할 수 있지만, 추가분담금 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 또한 지역 사회의 새로운 기회를 만드는 중요한 과정이기 때문에 관계자들의 적극적인 협력이 필요합니다. 사업성 분석, 전문가 상담, 철저한 정보 수집을 통해 추가분담금 폭탄을 피하고 성공적인 투자를 만드시길 바랍니다.

 

이 글은 참고 자료이며, 투자에 대한 최종 책임은 본인에게 있습니다.

 

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